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“抄底”美国房地产的若干风险

http://www.jrj.com     2009年02月21日 16:12      环球外汇网
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  朱文沓

  金融海啸让美国房价持续下跌,也让国内投资者嗅到了商机。到美国去抄底房地产,在中介商们不断鼓动这一具有诱惑力的说法之下,国内有购房团前往美国洛杉矶、旧金山、波士顿、纽约等城市“抄底”。据悉,其成员基本由跨国公司高管、企业主和房产业内人士组成,其中,业内人士占到了近50%。此次重点看的房子大多为二手房,以别墅和连排房为主,房价大致在30万-80万美元,售价已经比两三年前降低了20%-40%。

  从账面价格来看,此降价幅度的确很诱人,似乎有着较大的获利空间。但对很多中国投资者来说,赴美抄底的目的实际上是想炒房——炒美国的房地产。但这是否能行?又是否是安全的投资?其中有很多不确定之处。

  且不谈美国房地产目前是否已经见底,从另外的角度看,去美国也是无法炒房的。原因很简单,首先,购房资金很难处理。对于个人投资者来说,从中国弄几十万美元资金离境,中国的有关部门肯定会进行限制。虽然也可以通过一些灰色渠道把资金弄出去,但买个房子却同时让人盯上自己的资产,这个代价是否太大了?恐怕多数人都得掂量掂量。其次,很多中国人不知道美国的土地出让金是分期支付的,这叫作地税,一般会占到房子总资产的20%,每月都要缴付。而且根据GDP增长和资产价值的增长,缴付的地税额度还会增长。因此,炒房的成本非常大,如果你很难持有相当长的时间,怎么炒作?这是完全不同于在中国炒房的市场。因此,看似安全性高、收益又好的海外购房行为必然会牵引着某些风险。

  据我们的观察,除地税之外,美国二手房交易税占成本的比例之高也不能忽视。美国二手房交易需缴纳的税种主要归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%,房地产买卖时缴纳。而遗产赠与税在房地产作为遗产或被赠与时才征收,并且只对价值超过60万美元的遗产或在每次赠与价值超过100万美元时征收。相比交易税和遗产赠与税,所得税才是二手房交易的“大头”,美国个人所得税实行超额累进税率,最低税率为15%,最高税率为39.9%,房地产出租形式的收入适用此税。要指出的是,对于短期炒作,即拥有产权未满1年就要买卖的房屋,卖房收入列入个人本年度的总收入,税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即长期投资,卖房时须缴付20%左右的税。

  此外,据WorldLandPartner公司资料显示,次贷危机之后,无论是购买土地还是二手房,在美国均要求一次性交付全款。这样的规定无形中阻止了中国市民 “用房租抵贷款”的美梦。目前市场上最便宜的房产加上各项费用也要50万元人民币,就算如今在北京有很多人具备这样的经济实力,但要进行纯粹的投资,而且还是把钱花在大洋彼岸的另一头,就需要投资者着实考虑一番了。

  众所周知,美国的经济遭受到很大的冲击,房地产行业的损失更是首当其冲,房地产的复苏将是一个漫长的阶段,如果中国投资者要进入美国地产行业,就必须做好打持久仗的准备。目前欧美金融危机仍然没有见底的迹象,市场普遍预期,复苏将是一个漫长的过程,如果美国经济持续萧条,那么房地产业可能还将下跌1/3以上。

  当前国内各种赴美炒房的呼吁,某种程度上可以算得上是 “威逼利诱”,某些网站为吸引眼球而举办的活动可能只是一种宣传伎俩。不懂美国市场而进行盲目投资,结果只能以失败告终。

  (作者为安邦咨询公司分析师)

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