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叶檀:成交量回暖不代表楼市已反转

http://www.jrj.com     2009年03月24日 07:09      每日经济新闻
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    房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是,一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。以上海为例,房地产成交量前10名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘,市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。

  房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是,一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。在市场人士对预期的判断产生严重分歧、银行对房地产贷款受到严厉制约的情况下,所谓房地产市场回暖是假按揭导致,是夸大之辞,这些人当银行是猪?现在银行信贷员坏账背终身,谁愿意铤而走险。各地成交量普遍回暖,难道所有银行都是骗子?

  节后商品房市场成交量上升是事实。统计显示,今年前两个月,深圳新房和二手房成交规模分别同比增加174%和106%。3月份更是持续回暖。北京成交量也在回升,3月1日至15日,商品房期房成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的数量。根据易居研究院的数据,上海商品房市场2009年2月价跌量升,新增商品房供应86.25万平方米,环比大幅减少29%,成交量为184.42平方米,环比增加36.31%。

  房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果,是利好政策刺激下的小反弹。政策护驾,与对未来通胀的害怕,才造成了这一波小阳春。

  以上海为例,房地产成交量前10名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘,市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。商品房在建面积增加,而竣工面积与新楼盘面积却减少,说明开发商拉长了建设周期,只有在现金流得到支撑的情况下才能这么干。

  政策上的减税、降息、降首付,开发商主推中小户型降低总价,政府对开发商的土地支付款网开一面,最近上海开放境外投资者外币保证金账户,说明“限外令”在悄悄开闸。也这说明,政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急,土地溢价下降,拍卖屡屡流标,成交也在低价,开发商资金不足造成大面积烂尾楼,这是政府拉动经济复苏不能承受之重。

  成交量短期回暖,不代表房地产市场已经出现反转。

  成交量回暖只是一个指标,还要看持续时间多长,以及其他配套指标的落实情况。总体而言,2月份属于价跌量升情况,国家发改委和国家统计局调查显示,2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,为自去年12月首次出现同比下降后,连续第3个月跌幅持续扩大;环比亦降0.2%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.3%,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%。

  成交量回暖是与春节期间的地量成交相比,与房地产景气周期比,仍处于低谷。从2月份开始的成交量回暖还需要辅之至少3个月以上的持续期,才能做出明确的判断。

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