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房价迷局背后的中国特色

2009年08月08日 07:31 来源: 华夏时报 【字体:

  孙兆东 中国建设银行高级经济师 畅销书《次贷危机》作者

  在金融危局之下,全球房地产价格衰落,全球经济也步入周期性调整及衰退。然而,中国的房地产以及中国的房价却一枝独秀,逆势坚挺,尤其是近期中国的局部房地产价格快速拉升,成为人们难以读得懂的房价迷局。

  要读得懂中国目前的房价走势,就必须了解中国特色房地产的五大特性:

  一是房地产从支柱产业到暴利行业。房地产行业是国民经济的支柱产业,特别是1998年,我国取消了福利分房,施行住房的货币化分配,由此带动了十余年的中国房地产振兴,同时也对国民经济的快速发展具有重要的拉动性。我们从国标行业分类的研究中发现,房地产行业的发展,能够带动建筑业、建材业、服务业等50多个行业小类的发展,这样明显的带动作用是其他行业很难做到的,同时这一行业也是一个国家民生的重要方面,因为在中国的传统观念中,“衣食住行”中“住”为大。而过去的十年间,房地产行业黄金时代的来临,也为中国更多的人安居乐业及成为有产阶层提供了保障。

  同时,我们看到,房地产行业具有非常高的资本回报率,房地产振兴的初期,项目的资本金要求是总投资的10%,即便后期由于房地产宏观调控这一指标上升到30%和35%的水平,无论是住房地产还是商业地产或工业地产项目,巨额的项目回报相对于很少的资本金,使得该行业的资本回报率高达100%到400%,而一般项目2到4年的建设期,使得投资者和开发商在短短的几年,从房地产项目中取得了巨额的利润,于是暴利行业造就出了无数个我们熟知的亿万富豪。在2003年到2008年暴利行业排名中,房地产开发商连续名列前茅。

  二是金融成就了房地产行业,圆了房地产开发商的亿万富豪梦。开发商用40%土地出让款,采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款,然后付出不高的设计费用,取得设计单位图纸,办理规划许可证、开工许可证、施工许可证及土地使用证,于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工,而建筑商同样能依靠商业银行的贷款进行施工和采购,而建筑封顶,银行按揭贷款、公积金贷款便接踵而来。

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