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房价将走向何方

2009年08月13日 07:51 来源: 《小康财智》 【字体:

  短短几个月,全国房市已经由寒冬进入了盛夏,房价开始迅速上行,同时拐点论再次出现,看涨看跌,人们争论不一。接下来房价走势如何?

  文| 《小康•财智》记者 刘彦华

  “老公,我们单位小李也买房了,他们都说下半年房价还要涨,咱们还是快点儿买吧。”

  “再等等吧,二套房贷开始收紧了,房价要是一直按现在这种速度涨,国家肯定会管的。”

  上半年,中国房地产市场出乎所有人意料,在经过短短几个月的调整后,迅速实现了回暖,成交量大幅回升的同时,房价也一路高涨,个别楼盘甚至逼近历史高位。面对错综复杂的经济环境,房价这种高涨可以持续多久呢,下半年,房价又将走向何方?

  城市房价路线图

  房地产市场是个地域特征非常强的市场,城市分为一线、二线和三线,其房市表现也各有不同。

  根据中国房地产市场的综合发展状态,综合城市级别、规模、GDP、产业结构、人口数量等指标,以及商品房均价,我们习惯将国内城市分为一线、二线、三线和四线。虽然今年上半年全国房市普遍回暖,但是不同类型的城市表现也不尽相同。

  敏感的一线城市

  由于把商品房均价看作最标准的指标,在房地产市场中所提到的一线城市习惯指北京、上海、深圳和广州。这四个城市开始城市化进程时间比较早,吸引了大量人口的流入,社会财富积累达到一定高度,尤其像北京、上海这样有着13亿人口作支撑的国际化大都市,它们的房地产市场较为成熟发达,对国家调控房市的宏观政策反应也较为敏感,但是因为非常充裕的刚性需求的存在,这些城市房地产市场的反应一般表现在成交量上,而价格单向上行的压力巨大,即便是在去年房市寒冬的时候,这些城市房价下降的幅度也非常有限。最突出的表现就是,受政策微调的影响,7月份,这四个一线城市房市成交量集体回落,其中,广州房市月成交量环比下降33.81%。

  共性中凸显个性。

  比如北京,上半年京城共有130多个项目涨价,但是让人意想不到的是,涨价最凶的不是传统意义上的热点地区东四环、CBD或奥运板块,而是一直表现得不温不火的丰台板块。该区域内共有14个项目涨价,平均涨幅达2500元/平方米,原因在于这些区域城市化形态发生明显变化、城市功能趋于完备,其升值前景自然值得期待。

  再比如上海。就连上海市委书记俞正声都承认了上海房价高,但是怎么解决,靠像其他城市那样增加保障性住房可以吗?当然不可以。首先,多数上海原居居民已在老公房拆迁和城市扩容中得到实惠,而现在最大的需求群体在于没有上海户籍的白领和部分没有享受到拆迁和扩容实惠的原居民,因此,对保障性住房的需求并不大,相对于其他一线城市,上海的社会保障住宅供应量最少。其次,上海提前进入老龄化社会,房地产市场的供求矛盾并不突出,它的问题在于投机性需求膨胀,所以解决问题的关键在于严格执行产业政策和货币政策。

  奋起直追的二三线

  随着一线城市房地产市场回暖示范效应的扩散,二三线城市的房市也开始加速回温,据搜房网的数据显示,在其监测的26个二三线城市中,有14个城市7月份的月成交量环比上升。而这些城市的投资潜力也越来越被更多的人看好,在近期搜房网进行的一项网上调查中,68.1%的网友认为二线城市将会成为大型房企的掘金宝地;59.09%的网友认为地产商进入二线城市,将会成为未来几年房地产业发展的潮流。有消息称,如今已有部分外资和炒房团将注意力转向了二三线市场,其理由主要有:1.一线城市发展已趋于饱和,投资空间日渐缩小;2.二三线城市经济蓬勃发展,推升当地对房地产的扩大需求;3.二三线城市房价比一线城市低,开发商开发的成本较低,风险较小等。

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