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中国房地产泡沫:一个需求没有“节制”的市场

2010年05月26日 06:28 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  近日,围绕着政府是否出台房产税来调控过热的房地产市场成为市场热点。几天前,有媒体发布发改委人士言论,说“3年内免谈房产税”,随后发改委高调否认这一言论。5月25日中午,一条有关于上海房产税即将征收的消息不胫而走,并说“新华社下午3点左右发布”,但随后新华社并没有发布相关消息。

  房地产调控无疑是目前经济生活中最重要的事件,调控的基础是对中国房地产市场有着清晰而理性的认识。

  房地产市场“怪现象”

  中国房地产市场是一个特殊的市场,它应中国市场化改革的大潮而生,1998年,中国正式取消福利分房制度,掐指算来,中国房地产市场的真正发展也不过12年而已,而在12年的发展过程中,中国却走过了很多国家花费了50年甚至上百年才走完的房地产发展之路。如今的中国,你走在任何一座城市,都能发现正在修建的商品房,以及美轮美奂不输任何一座世界城市的大型楼盘,而在这背后,中国的房价在过去10年的飙涨,让世界咋舌。

  中国房地产市场还有一个有些奇怪的现象,即人均拥有居住面积大大超过亚洲相对发达地区的水平。

  从人口地理因素上来讲,中国拥有世界上最多的13亿人口,但可使用的面积却只有其实际面积的一半。正常来说,中国的人均居住面积理应相对紧张,但事实上,中国的城市人均居住面积却达到了27-28平方米,这个数字约为香港和日本的3-4倍,与很多亚洲国家相比也毫不逊色。

  人均居住面积相对较为宽裕的重要原因,是使用成本相对较低,中国的水电煤等公共事业品的价格尽管不断上涨,但总体上来看,城市居民仍然享受着相当的政府补贴,拿供暖这一项来说,如果供暖部门完全按照面积和市场价格来收费的话,相信很多家庭将无法承担高额的城市供暖费用。同时,中国并没有像很多国家那样,对房地产征收物业税等保有环节税种,这就意味着一旦购进房产后,其保有的成本也相对较低。

  另一个怪现象则存在于房租收益比,按照一般的估计,中国一线城市的房租收益比仅为2.5%至2.8%左右,比照很多亚洲国家和地区的水平,中国的房租收益比也显得非常低,考虑到中国的按揭贷款利率约为6%左右,这样的一个房租收益率对于购房者来说,只能意味着长期的负现金流,然而,众多购房者却对这样一个不合情理的投资回报率趋之若鹜,主要还是因为看到了房地产市场长期的升值潜力,有这样一个有趣的比较,如果你在2000年1月拿出了100块钱,分别投资在股票市场、房地产市场以及银行存款上,经过10年后,投资在房地产市场上的100块钱将变成250块,投资在股市上的回报率也很高,约为200块左右,而银行存款由于风险较低,其回报率也相对较低,约为130块左右,但是,另一个重要的投资指标——投资回报的波动率——则显示,中国股市的波动率约为房地产市场的5-6倍,这样高的波动率也意味着即使你投在股票市场上,也不能保证能赚到理论上可以得到的100块利润,而事实上,大多数投资股票的投资者都是负收益。

  第三个怪现象则是中国的住房拥有率,中国是世界上少见的高住房拥有率的国家,在一线大城市之外,身处二三线城市的绝大多数家庭都拥有自己的住房,即使在北京、上海这样的一线城市,其住房拥有率也相当高,笔者在很多城市的调查发现,中国一线城市的住房拥有率不会低于70%,这在任何国家都是一个令人吃惊的数字。

  如此高的住房拥有率也在很大程度上决定了中国的房租相对较低,但这也让人对市场上不断出现的“买不起房”的呼声觉得十分诧异——只有30%的人没有自己的住房,怎么会出现类似全社会齐呼房价过高的声浪呢?而大多数发达国家的经验也证明,年轻人买不起房,是一个正常得不能再正常的现象,而中国的所有年轻人都要买房,这不仅让没有房子的年轻人显得愤怒,年轻人的家长们也过分担忧了年轻人们的房子问题。

  这些怪现象的背后,真正需要解决的一个问题是,为什么房价涨幅会这么快,并且房价如此坚挺呢?是因为供应不足么?应该不是。中国的人均居住面积相对较高的事实就证明了这一点。

  同时,很多熟悉中国房地产市场的人,都会提出这样一个现象,很多楼盘早就卖出去了,却没有人住,即所谓的空置率过高的问题。既然有房子都没有人住,那么供应应该不成为问题。供应不是问题,那么问题就出现在需求上。中国家庭对房地产的需求如此旺盛,已经到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中国家庭成为一种正常现象,这一方面是由于房屋保有环节的费用很低,购房者在买房后几乎不用付出过多的成本。同时,这也是因为中国家庭分散投资的需要,在经年的储蓄后,中国家庭拥有了令人咋舌的储蓄,这也导致了中国家庭在购房中不需要使用过多的杠杆,就可以完成购房的过程,而由于其使用的贷款较低,即使在房价出现波动时,也很少出现违约的现象,这样稳定的投资心态也决定了中国房地产市场的投资波动率较低。

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