成本论:房地产价格下跌的空间性

  在进入到2014年以后,房地产市场的持续低迷已经成为了人们茶余饭后谈论的焦点,唱空中国地产市场多年之久的经济学家终于看到了曙光,而从成交价格来看,今年的地产价格下跌的幅度已经达到了5%左右,至于说房价在后市有没有进一步的下跌空间是一个至关重要的民生问题。

  从经济学的角度出发,商品的降价空间很大程度上取决于它的生产成本,这点地产行业也并不例外,从成本的角度出发,统计表明,土地出让金、12种税以及50多种费占据着地产开发成本的70%左右,这是一个非常非常惊人的数字,相信很多人都会因此而叹为观止,无论是金窝、银窝还是“狗窝”,居然有70%的购买价格是支付给政府的,换句话来说,如果土地出让金、各种税和各种费不降低,那么房价下跌的空间理应不会超过30%。

  即便如此,也是非常乐观的估计,因为除了上述的70%的开发成本,地产商的建筑成本一般不会低于总房价的10%,由此可见,开放商的利润大体为20%左右,而在这20%的利润当中,还有一部分要用于打理关系、疏通渠道,还有一部分要还高利贷的利息,难怪很多地产大佬纷纷抱怨地产行业不是暴利行业。

  以上所诉,可以了解到地产商的利润大体小于20%,均值应该在13%左右,如果按照这个比例分析,中国地产价格的下降空间应该不会超过10%,因为做企业是为赚钱,所以不会赔本赚吆喝,当然不排除有一些小的地产商由于资金周转困难而大幅降价,也不能排除有一些小的城市由于供大于需,而导致价格大幅下跌,但是这只是小概率事件,不能当做常态来理解。

  如果这个下降空间的定位比较准确,那么就可以断定目前房价的下跌幅度已经基本上触及到了底部,后市的下跌空间不会太大,而从目前地方政府的态度来看,也有意为地产松绑,变相的推出一些鼓励机制,想方设法的摆脱中央对于房地产市场的调控政策,甚至推出了限降的条例,也扼杀了房地产价格大幅下跌的空间。

  谈到这里,有多套房产的朋友终于可以喘一口气了,而想要抄底的朋友则又该紧张起来,中国的房价到底是总理说多了算还是总经理说了算呢?

  从管理学和经济学的角度出发,任何物品想要降低价格并且能够降低价格,唯一的途径就是降低成本,面粉价格高、面包怎么会便宜?这是一个非常简单、路人皆知的道理,而大道至简即是如此,真正能够降低房价的政策并不是限购和限贷,而是取消土地出让金,减少各种税和费,从根本上降低地产商拿地及开放的成本,这样才能为房价的下跌提供有效的空间,否则一切政策如隔靴搔痒,没有任何的意义,甚至会事与愿违,强化市场看涨房价的预期。

  当然,由于1994年采取了分税制,我国第一大税种增值税75%归中央、25%归地方,这导致地方政府本级财政收入大减,而地方经济的增长又依赖于地方政府的投资,所以拍卖土地、提高价格、收取巨额的土地出让金就成为了唯一的选择,所以对于国家来说,如何能够统筹兼顾,在取消土地财政以后还能够保证地方政府的投资开支,才是遏制房价的点睛之笔。

  专家:潘超

  机构来源:Rocoforex

(责任编辑:祝玉婷)

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