人民币走低港元资产吃香 内地客户全款狂扫香港豪宅

1评论 2016-12-02 07:43:46 来源:第一财经日报 作者:罗琦 涨停板,就要这样抓

身处内地一线城市的李明(化名)在11月已经第3次到香港看房了。根据香港特区政府规定,所有非香港永久居民购买住宅物业都需要缴纳“买家印花税”(BSD),这一税率为15%。

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  身处内地一线城市的李明(化名)在11月已经第3次到香港看房了。和很多高净值人士一样,他对人民币币值不断走低有着深深的焦虑感。

  “好像什么都没做,资产就缩水了10%。”李明说。

  在朋友的介绍下,他找到了一位值得信赖的地产经纪,由这位经纪负责帮他在香港看房。“地段好”是李明挑房的首选,于是这位经纪帮他物色了香港地铁九龙站和跑马地的几处豪宅,随着人民币贬值的速度加快,李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的,就是分散资产组合,并且可以收取较为可观的租金。

  由于香港实行联系汇率制,港元汇率盯住美元,近期港元对人民币的汇率也一路上行,至0.887;而在2014年初,港元对人民币汇率曾一度下探至0.77左右。意即如果1000万元人民币兑换为港元,期间的汇率损失已逾100万港元。

  像李明一样,近期赴港买房的不在少数。地产顾问公司莱坊的数据显示,内地买家在香港的豪宅市场表现非常活跃,今年前10个月,价值达3000万港元以上的一手豪宅交易中,内地买家占27%;同期,在仅计算最大金额的前30宗交易中,内地买家所占比例更大,达到47%!

  除了爱买豪宅以外,地产界人士对《第一财经日报》称,这些来自内地的“金主”们都倾向于一次性付全款(full pay),其富裕程度更让不少资深地产经纪直呼“太有钱了”。

  新盘获超20倍认购意向

  就在11月30日,在奥运站附近,几名地产经纪为了抢客在大打出手,他们都是代理恒隆地产(港股00101)(00101.HK)新推出楼盘“浪澄湾”的地产经纪。这一楼盘总共只推出183个单位,却在过去5天收到了4333张认购意向书,而在看房的人群中,大约有20%是内地人。

  而在旺角的另一新盘“麦花臣汇”,也出现了内地豪客的身影。这位“金主”一口气买下5套房子,涉资超过5700万港元,平均每平方英尺价格为17000港元。如果以这批单位的成交价计算,这位“金主”要交纳1710万港元的税费。

  长实地产(港股01113)(01113.HK)旗下的维港·星岸也非常夸张,最近获一组内地客人连续购买两个高层单位,成交价超过1.15亿港元,按理新买家需要付30%的税,大约3466万港元。不过根据楼盘的优惠政策,长实地产将为新买家代付10.875%的印花税,买家实际需付2210万港元的税费。

  美联物业住宅部布少明称,内地人疯抢香港房子的最大原因是人民币贬值,由于这个因素还在不断发酵,很多内地高净值人士都跟风来配置港元资产。而港元采用联系汇率制度,与美元挂钩,可以达到分散资产配置的效果;另一方面,内地目前对于楼市有调控政策,所以令这些高净值人士来香港买房。

  令布少明倍感惊讶的是,不少内地人在买豪宅的时候,都是“付全款”,这让从事地产行业多年的他也不禁感叹,“他们真的很有钱!”

  奇力地产董事李梓麟对《第一财经日报》记者称,在他接触的客户中,有一半左右都是一次性付款的客户,主要因为不少客户资产不在香港,香港的银行机构未必会批准这种跨境贷款,而要视乎买家的背景和财力来衡量。李梓麟在向内地客户推销房子的时候,也都会提醒客户,要他们尽量预留一大笔现金,以防香港银行不批准贷款。

  楼价至少升31%才能回本

  实际上,内地人在香港买房的成本非常高。从11月5日起,香港特区政府推出楼市新的调控政策,将住宅物业印花税统一上调至15%,适用于所有个人或公司买家,只给首次置业和换楼性质的香港永久居民豁免。

  此前,根据香港特区政府规定,所有非香港永久居民购买住宅物业都需要缴纳“买家印花税”(BSD),这一税率为15%。这意味着,内地人如在香港买房,光是交税就要30%;加上律师费、经纪佣金大约1%,前期成本已经接近31%。换句话说,投资香港房产,未来价格必须升31%才能回本。

  而更为夸张的是,香港特区政府为了打击炒楼,特别征收了额外印花税(SSD)——如果买家持有房产在6个月以内就要卖房,需要缴纳20%的税;如果在1年内但超过6个月要卖房,税率为15%;如果是3年内但超过1年,税率则为10%,让买家难以套现。

  为何在这种情况下,还是会吸引如此多买家来香港买房?

  莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文告诉《第一财经日报》记者,在2011年的时候,在人民币还有很高升值预期之际,内地人更倾向于把钱留在内地,那时内地人买香港一手房的占比只剩下10%至15%。但随着人民币的贬值,确实是让很多资本趁政策没有完全收紧的情况下,赶紧“跟风”赴港买房;另一方面,很多香港的发展商承诺给予内地买家税务优惠或补贴,或直接在楼价上打折,变相减轻了内地买家的购买成本。

  布少明透露,目前香港的开发商给的补贴幅度大约在8%至15%之间。此外,由于买卖二手房手续复杂,除了要看房,也可能还要讨价还价,不适合很多只想一次买几套的内地豪客。

  李梓麟则认为,在如此高的成本下,来香港买房的内地人会越来越少,目前来香港买房的内地客户已经越来越谨慎,他预计,这一买房浪潮可能会在圣诞或者农历新年后退去。

  供需失衡推高香港楼市

  内地豪客在“撒钱”,那么究竟香港楼市,未来能不能升值40%呢?林浩文给出了一个让人深思的答案。

  林浩文预计,明年香港楼价整体波幅为5%,由于市场需求非常强大,中小型住宅的房价不可能跌,除非外围环境有很大的挑战,如金融风暴、股市大跌。从现在的情况来看,香港楼市比较稳定,但是成交量非常不健康,对香港的地产发展非常不利。

  莱坊预计,今年总住宅销售量大约只有50000宗,而香港特区政府在今年11月将双重印花税提高至15%,以压抑投资者需求,让楼市的成交量进入一个不健康的状态。因为相比过去每年十几万宗的成交量,每年5万宗的成交量已是被“腰斩”。

  在这种情况下,香港的中产人士无法成功买楼,会令社会的流动性减慢。“这对香港的经济非常不利,对香港的整体社会发展也不利。”林浩文忧心忡忡地说,这种做法只会让更多的人排队住香港公屋,变相让香港特区政府承担更大的压力。

  目前,香港的公屋等待期已经达到5年或更久。楼市价升量跌,让香港的中下阶层承受了最大压力,他们的所有积蓄都只能用作租金支出,对香港的持续性发展也有很大影响。而林浩文最担心的情况,就是不论是公屋的供应量还是私人住宅的供应量、土地供应量,都追不上现有的庞大需求量,这种供不应求的局面只会令香港的房价继续上升,导致长期失衡。除非有“黑天鹅”事件发生,否则这种局面很难逆转。

  值得高兴的消息是,暂时没有内地买家哄抢刚需盘。

  中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示,香港中小爱基,净值,资讯型住宅市场,以香港本地买家为主;第三季度楼市回升,吸引香港本地买家大量入市,但并没有见到内地买家大举南下买楼。2016年三季度,整体中小型私人住宅市场,已知内地个人买家占成交宗数比例7.3%,占金额比例8.2%,环比减少约0.6个百分点,占比也是一年以来最低。

关键词阅读:净值人士 香港楼市 香港豪宅 人民币贬值 资产组合

责任编辑:申雪娇 RF13056
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