2017买房吗?万科“不太看好”这12个城市的房价

1评论 2017-03-27 17:16:42 来源:财经韬略 三大美女投顾视频诊股

  3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

  也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌!

  万科在年报里说:

  报告期内,项目存货跌价准备为13.8亿元,较2015年底增长82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下:

  本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润6.7亿元,影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

  通过上述表格,我们可以清晰地看到,被万科“不太看好”的城市有12个,分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

  这12个城市中只有宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。

  这些城市要么是人口增长缓慢(比如南充、镇江),要么是经济处于调整期(比如东北的三个城市),要么是楼市库存量大(比如宁波、南通),要么是前期涨幅太大仍然在调整之中(比如温州),要么位于胡焕庸线以西(乌鲁木齐)。

  但如果你认真阅读年报,就会发现不是所有位于上述城市的项目,都计提了跌价准备,比如另外几个大连的项目就没有计提。所以,还有项目自身的问题。

  上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图,可见距离大连中心城区比较远,超过了50公里。

  但也有很多楼盘位置并不偏,甚至位置还很好,比如烟台的“海云台”(图中红圈的位置):

宁波的“万科城”位置也不算很差:

南通的“金域蓝湾”位置也不算差:

对于楼市调控,万科在年报中这样评价:

  当2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

  一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。

  2016年,万科实现了业务收入2400亿元(见下图),归属于上市公司股东的净利润210.2亿元(增长16%),每股收益1.9元,每股净资产10.28元,市场占有率3.1%;全年交付住宅21.4万套,创下历史记录。年末,万科持有的现金达到了870亿元。

  万科同时推出年度分配预案,拟每10股派7.9元(含税)现金。以此分红额计算,宝能和恒大税前各将分得22.15亿、12.27亿元。

    值得注意的是年报中的这一段话:

  截至2016年底,公司合并报表范围内有2,279.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2,782.3亿元,较2015年年底增长29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算,为本集团未来业绩奠定坚实基础。

  也就是说,万科“隐瞒”了超过一年的业务收入和利润,想抢回“地产老大”的头衔轻而易举,就看愿不愿意了。当然,这是会计制度和结算周期造成的。

  对于楼市形势的判断,万科是这样说的:

  短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

  长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

  万科在2017年的策略是:

  2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心,以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想,全面落实“城市配套服务商”的战略定位,推动2017年各项重点工作的展开。

  在投资上,本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则;保持稳定、持续、谨慎的投资节奏,确保资源储备支持长期可持续增长;2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会,充分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。

  知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧,它正怀揣着870亿现金,等着那些2016年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题,到时候万科就可以“我为刀俎,人为鱼肉”,大举抄底买便宜货了!

关键词阅读:楼市 万科城 城市房价 计提 跌价准备

责任编辑:吴晓璐
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