楼市“异象”传递重要信号:房产泡沫是金融危机前兆

1评论 2017-03-28 16:59:34 来源:环球老虎财经 涨停板,就要这样抓

  一个对房地产研究观察多年的投资人在周末的交流中说,去年来,一二线城市的房价涨升明显。而对于一线城市的价格变化,他感觉到一个明显的不同于历年的现象,就是很多以小面积、学位房为代表的一线城市中心的房价,表现最为令人侧目;反而大面积的豪宅价格升幅尚算温和。

  " 这也间接说明,本轮一线城市的房价暴涨,中产是买买买的主要生力军。而高端物业缺乏很明确坚定的买方,一来是高端收入群体很多已经有了多套房产,受限购政策约束;其次是近年来经济环境一般般,大面积豪宅动辄过千万,有这种购买力的毕竟已经买少见少了;第三是高端豪宅主很多已经选择移民,再次本地置业意愿并不强;最后,也有可能是,高端住宅有一定的套现卖压。"

  " 这种现象是这几年内难得一见的。一些小面积普通住宅的房价,已经超越同区甚至马路对面众所周知的大面积豪宅的单价。——这就好比,绩小盘股的价格,忽然纷纷超过了茅台。" 在这位投资人看来,这一种价格异象的背后,传递出一种不寻常的市场信号。

  楼市繁荣消退后,对经济的打击不容轻视

  两个多月过去了,房地产市场和人民币汇率均发生了明显的向好变化。

  房地产市场预期的调整尚未出现。伴随着三四线地产销量的强劲增长,1-2 月全国房地产销售大幅超预期,同比增长 25%。政府希望房地产市场平稳发展、避免大起大落,因城施策。鉴于地产销售依然强劲、库存普遍下降、政策较为温和,房地产投资下行可能会延迟到明年。

  国内房地产市场的火爆也可能再度引发人们对资产泡沫的担心,加剧资本外流压力。

  房地产的下行风险也仍然存在。目前三四线地产的销售持续火爆,如果房地产市场持续升温,导致房价大范围上涨,那么今年晚些时候政策有可能进一步收紧。

  即使政策不调整,房地产消费透支和房价的暴涨也可能出现深度调整。而房地产产业链长,连接的债务链条也同样长,一荣俱荣,一损俱损。繁荣消退后对经济的打击不容轻视。

  因此,房地产和汇率问题很有可能是 2018 年中国经济两大不确定性来源。

  房地产泡沫是金融危机前兆

  3 月 26 日博鳌亚洲论坛 2017 年年会在海南博鳌召开,今年论坛主题是 " 直面全球化与自由贸易的未来 "。

  在 26 日上午举行的 " 次贷危机十周年 " 分论坛上,标准普尔执行副总裁、首席经济学家 Paul SHEARD 表示,美国金融危机爆发的原点时,人们很愿意购买来自中国和其他国家的产品,这也导致了房价的上升,消费者甚至大举借债购买房产,造成房地产泡沫越积越大。再加上监管不严货币政策也过于宽松,造成资产泡沫,最终导致金融危机的爆发。

  标准普尔执行副总裁、首席经济学家 Paul SHEARD 表示,次贷危机最后演变为全球金融危机,可能是我们一个世纪里面最严重的一两次危机了。

  Paul SHEARD 提到," 我们看一个数字,特别是美国金融危机爆发的原点,他们愿意购买来自中国和其他国家的产品,这就导致了房价的上升,特别是美国的消费者,他们大幅的举债购买房产。第二个是监管放松的问题,我看到那个时候监管者都睡觉了,那个时候有一个意识形态,认为市场足够大可以自我纠正,美联储当时有这些工具,但是他们并没有使用。"

  Paul SHEARD 指出,当时美国有一段时间货币政策是比较宽松的,包括 2000 年 IT 泡沫的破灭,利率降低了 1%,足足有一年的时间保持了如此低的利率水平,然后逐步的提升利率,每次以 25 个基点,一共提了 17 次。因为那个时候的货币政策相当宽松,导致了美国资产的泡沫。

  " 金融危机往往和实体经济相连,房地产的泡沫出现了,经济的活动可能也过度了 ",Paul SHEARD 表示,美国 2005 年住宅投资占 GDP 的比例达到了 6.7%,但住房的泡沫是不可持续的。

  SHEARD 进一步提出,另外一个因素我们必须要考虑到的就是金融创新以及资产证券化。证券化看上是一个了不起的想法,因为可以在整个系统内分散风险。但问题在于你把整个风险分散到全球的金融体系中,大家不知道自己的资产整合中是什么东西,一旦遇到问题的时候,就会导致整个金融体系出现问题。

  " 最后一个因素我想说的是一种自满,或者是那种非理性的繁荣。有些人把这段时间称之为大温和、大繁荣的时代,其实情况并不是如此。虽然通货膨胀是被控制了,其他的指标看上去比较不错,大家觉得对住房的投资不断增加可以不断持续下去,因为我们有金融和其他方面的创新,但是最后它还是崩盘了 ", Paul SHEARD 说道。

  太多信用膨胀导致地产泡沫

  3 月 26 日消息,春华资本集团主席胡祖六在 2017 博鳌亚洲论坛 " 次贷危机十周年 " 分论坛上回顾 2007 年的金融危机时表示,是太多的信用膨胀导致了地产泡沫。当下,中国正饱受房地产的困扰,需要吸取当年次贷危机的教训。

  在胡祖六看来,2007 年的金融危机是由于太多的信用膨胀导致了地产泡沫,泡沫破裂总得有人承担损失。当年的危机冲击的不仅仅是美国的金融体系,全球的金融机构都由此受到影响。

  该分论坛上,有学者分析称,当年的次贷危机中国、德国、日本的由于民众的高储蓄率,存在金融顺着,也需要为此负责。胡祖六并不同意这一观点,他表示," 美国人不储蓄,日本人、德国人、中国人储蓄,你可以用这些储蓄进行投资,投资基础设施、教育,为什么搞次贷房地产呢?"

  胡祖六又补充道," 我觉得不能怪中国、德国,我觉得美联储和美国国要负更多责任,因为是他们为了政治的问题让很多人买房,甚至恨不得成立房贷去让人们买房。"

  次贷危机的本因还是信贷政策导致的资产泡沫,胡祖六强调。我们现在是饱受中国房地产的困扰,需要吸取 2007 年次贷危机的教训。

  房价暴跌一次才知道痛

  " 老百姓(行情603883,买入)是需要被教育的,房价涨的时候,大家都觉得的房价会一直涨下去,只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛。政府真的没有必要管理房价,要管就多建一些廉租房,让低收入者有房住。" 为了强调不让政府管房价的观点,北京大学国家发展研究院院长姚洋在博鳌论坛一个分论坛上如此回答嘉宾如何抑制房价的问题。

  在姚洋看来,楼市就像股市,有涨有跌很正常,房子就是资产,买得起高房价房子的都是一些投机者,政府为什么要为这些人负责?姚洋发表观点的场合是博鳌亚洲论坛 2017 年年会的第 19 场分论坛 " 新土改:探索与思考 ",虽然谈了新土改的一些思考,他还是把一些时间留给了谈房价。

  姚洋表示:提高土地的供给量对抑制房价作用极小,因为土地供应的弹性小,除非把国土面积变了,随便放开了,这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小,需求弹性比较大的情况下,肯定是抑制需求更有效,如果说要控制房价,最简单的办法是什么?扩大容积率。

  姚洋在分论坛上说,必须意识到土地供给是弹性极小的东西,住房需求是极具弹性的。中国的房子毕竟还是一个高档的消费品,而且应该看到所谓的高房价都是在一线城市,现在扩张到二线城市,能够买得起这些房子的是哪些人,不是普通老百姓,一定是有钱人,它是一种投资,是一种投机行为。要不要把整个房地产政策都绑在这些人身上,要好好考虑一下。压房价压的是哪些人在得益,还是投机者在得益?

  " 我们现在整个政策都是为富人服务,我们要求低容积率,看看一线城市的房子多数在 10 层左右,极其浪费,把所有的住房加倍,平均 20 层,你看看供给上去了没有,我们是作茧自缚,我们要抑制房价,实际上还是在为少数人服务。" 姚洋继续发表他的 " 惊人 " 观点。

  而在另一个分论坛 " 怎样去杠杆?" 上,国家金融与发展实验室理事长李扬亦提到房地产,只是他认为中国现在其实就是几十个城市房价在涨,大部分城市已经不可能再涨了。说中国的房地产市场很快就会崩溃,并因而导致中国经济崩溃,这是有点过分的。

  李扬喜欢拿数据支撑他的观点,他举例,从不良率来说,现在居民抵押贷款不良率是 0.38%,非常优良,整个房地产的抵押贷款不良率 0.86%,没有任何违约的危险。违约只有在出现负资产的情况下才违约,负资产现在在中国基本看不到。

  李扬肯定现有的应对房地产风险的办法,他说:" 过去对房地产调控喜欢中央出一个政策大家照着办,现在很明确了一城一策,每一个城市的房地产由这个城市的政府自己去调控,你自己去判断,你自己采取措施。中央基本上不采取统一的政策了。我觉得这也是有效应对房地产风险的稳妥的一个办法。"

  李扬希望通过分论坛来强调他的观点:" 说中国的房地产市场很快就会崩溃,并因而导致中国经济崩溃,这是有点过分的。"

关键词阅读:异象 楼市 次贷 SHEARD 泡沫破裂

责任编辑:司倩
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