这一招令伦敦、新加坡楼市暴跌 印花税才是主因!

1评论 2017-04-19 17:11:28 来源:暴财经 第二只科大国创诞生!

  英国、伦敦楼价下跌

  就在我们国内为了房子疯狂不已的时候,远在欧亚大陆的另一边,英国,尤其伦敦的楼市却异常寒冷!

  4月13日,根据,Zoopla的报道,目前整个英国地区房地产价值和今年年初相比下降了2900亿美元,如今的英国地产总值约为7.93万亿美元。

  无独有偶,根据英国皇家特许测量师学会的数据显示,在今年3月,伦敦房价指数已经跌至2009年2月以来的最低值,达到-49.

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伦敦房价指数已经跌至2009年2月以来的最低值

  此外,根据BBC的对英国房价的检测,英国的房价指数自2015年6月份以来首度下跌!

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英国的房价指数自2015年6月份以来首度下跌

  另有行业人士表示,威斯敏斯特区房价在下滑,这波浪潮或席卷整个伦敦。在过去一年里,伦敦房价下滑一共集中在九个区,下滑最严重的主要集中在房价最贵的区域如卡姆登,房价下跌了16.4%,哈莫斯密斯和富勒姆房价下跌了11.6%。

  从市场情绪的角度来说,据英国皇家特许测量师学会,今年的伦敦房产市场出售率已经下降了13.7%;而BBC则,经过调查,目前伦敦居民对房地产市场看多的人数从2月份的37%,下降到了24%;

  脱欧导致下跌不靠谱

  不明就里的朋友们可能觉得,英国和伦敦楼市遭遇严寒,一定是受英国脱欧的影响,可暴哥想说脱欧对英国楼市或许有些作用,但绝对不是主要因素。这是因为:

  从脱欧之后,吸引外资的角度来说,英国并没有受到影响,反而提振了对全球资本的吸引力。据统计:2016年英国一共吸引外资1350亿美金,仅次于美国位列全球第二位(中国名列第三).

  从经济规模和国土面积来说,英国吸引的资金总量尽管比美国少,但是其相对资金密度绝对是最大的,也就是说,同样一笔钱,在英国市场的反响和回应远大于中美两国。

  从英国的经济表现来看,英国脱欧目前也没有给英国带来实质性的影响,其失业率接近历史最低位;GDP增长也重新回到了上升轨道上来。

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英国失业率

  综上分析,说英国脱欧因素对英国经济产生负面作用,从而导致房价下跌的说法显然是站不住脚的!

  印花税才是主因!

  那么究竟是什么因素令英国楼市出现下跌呢?

  不得不说是英国政府推出的额外地产印花税起到了主导性的作用。

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2016年4月1日,英国政府正式开征额外地产印花税,提高幅度为3%。

  英国房地产印花税,左侧为房地产价格(以英镑计价);中间为2016年4月之前的征收标准;右侧为2016年4月之后的征收标准

  英国楼市的地产印花税是按照房产总值逐级征收的,2016年4月之前,根据房产价值的不同,印花税从0%~12%不等;而2016年之后,可以从表中看到,所有房产无论价格高低都多加了3%的印花税。

  而且要注意,无论你买房的用来度假,还是拿来出租投资,又或者自己住,这笔额外征收的3%印花税都无法避免!

  更加有意思的是,英国政府额外征收的印花税,并不是局限于国内,而是着眼于全球,重点是欧洲。也就是说,如果你在其他国家已经有了房产,比如价值30000英镑的房产,那么当你在伦敦或者英国再次购买房屋时,是要把之前在其他地方购买的30000英镑房产价值一并计算的!也就是说,无论你身处在何地,只要你名下的地产价值超过了40000英镑,就得多缴纳3%的税!

  3%,看似不多,但是对于不是所谓刚需人群的那些投资者们来说,足以摧毁他们的投资收益率了,而且随着时间的延长,从投资投机者开始对于楼市负面情绪在日益升温,最终才导致了目前伦敦乃至英国整体楼市速降的情况。

  而伦敦为何首当其冲,很明显是因为其单价最高,3%所付出的成本也最多。万变不离其宗,炒房客全球都一样,都是用最低的成本企图撬动最多的资产,因此3%经过杠杆放大之后,可能会提高10%,甚至30%以上。

  刚需论“很苍白”

  在伦敦房价下跌的时候,暴哥不禁要问,所谓刚需在哪里?

  从人流流量来说,伦敦地区和我国北京、上海、深圳一样,常年是人口净流入,根据英国官方统计,大伦敦地区人口增长时整个英国人口增长幅度的两倍还多。2011年到2015年一共净流入46.9万人口。46.9万好像在有些人眼里不多,但是要知道英国人口一共6510万,仅仅是我国人口的二十分之一左右。而伦敦地区的人口占整个英国的13.3%,远高于上海占我国总人口的1.7%;北京的1.5%。

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另外从居民住房拥有率和空置率来说,伦敦对于房屋的需求也远大于北京和上海。

  从住房自有率的角度来看,英国目前仅仅63.5%,远低于我国绝大部分地区80%以上的水平,北京上海等地尽管比较低,但是根据西南财经大学在多年前的统计,北京的住房拥有率超过7成,上海泽更多。

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住房空置率,按照时间长短作区分

  我们中国还没有权威性的住房空置率——这一衡量地区地产泡沫的数据,因此暴哥没有具体的资料来分析对比伦敦和北上深的空置情况,但是根据人均居住面积和人口密度等指标推演的话,显然伦敦的空置率要低于北京和上海等地,甚至可能是远低于。

  根据最新的统计结果:

  伦敦的人均可居住面积为33平方米;北京2015年为33平方米;上海为36.1平方米;

  说到这里暴哥想说,对于看多楼市的人民所列举的刚醒需求是多么的苍白,伦敦的刚需要大于我国,但是仍然在额外印花税面前出现了下跌。这说明投资和投机的力量才是推动房价上涨的核心动力爱基,净值,资讯

  关于大幅度提高印花税对于房地产的作用,暴哥还想多举一个例子,就是新加坡。新加坡从2013年开始提高印花税,结果从2013年底到2014年初开始新加坡楼市进入长达3年的下跌期!

  2013年,新加坡印花税具体政策:

  私宅方面,外国买家的额外买方印花税将提高5个百分点至15%。购买首个组屋或私宅的永久居民也须支付5%的额外买方印花税,此前无需支付此税种。永久居民购买两套以上房屋的税费由3%提高到10%。新加坡公民购买两套及两套以上住宅所需支付的税费也分别提高7个百分点至7%和10%。

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新加坡住房指数

  房地产时滞现象

  从英国和新加坡的案例中,我们还能捕捉到一个细节就是在正式多征印花税不久,其实房价并没有应声下跌,而是在几个月,甚至半年之后才有效果。

  为什么出现这种情况呢?暴哥此前一直说,对于楼市这种周期比较长、信息传播相对股市比较慢的资产而言,市场参与者对于政策消化和情绪的转向往往有一个过程。要经过加速见顶,情绪更加亢奋,到逐步缓和,慢慢趋冷,最终变得悲观乃至恐慌!

  这种情绪面的变化反之四海皆准,不是中国特例!用李迅雷的话说这是一种时滞。从这一点上,暴哥也想说,不要以为短期内政策作用不明显,就以为接下来几年房价一直能抗住,或许刚需能扛得住,可投资投机者是断然不会有这个耐心和实力的。而从他们开始把负面情绪传导到所谓刚需人群,才能完成一个楼市下跌的循环作用!

  借鉴意义

  目前我国的房地产政策中除了限购限贷以外,其实最引人关注的就是限卖,即把楼市调控政策从买方,转换到卖方!这个思路的变化着实让人欣喜。但其实还可以做的更加符合市场规律一些。这也是暴哥在几个月之前就一直呼吁的,通过提高买卖成本,缩减通过房地产倒卖的套利空间这一方法,比如上面提到的案例,提高交易印花税的方式。这种方式可以在维持市场交易的基础上,避免流动性冻结的同时,尽可能的出清投机者和部分投资者,让真正所谓刚需人群可以利用好市场。

  不过对于我国来说,在房地产登记平台确切完善,税制改革逐步成熟之后,可能会推出增加额外印花税的方式来调节房地产市场。

  尾评

  最后暴哥想说,其实从伦敦和新加坡的案例能看出,目前看多房地产的号手们口中的“刚需论”构筑楼市基础是多么的苍白甚至讽刺!

  央视不久前说,在房地产市场上,并不存在只吹不破的泡沫;李迅雷也说,从三米板上跳下来,总比在十米台跳下来也好的多。

  两者说的都对,但暴哥想补充一句。如果常看跳水的话,会知道,跳水运动员为了减少阻抗,尽可能的降低落水是的水花,从选材的角度来说都要尽量精瘦!这一点在我们中国运动员身上体现的更加明显。

  对于房地产市场而言,越早调整,越早让泡沫消化,越可以避免在体型庞大的时候从十米板下落,造成巨大的水花和影响!

  对于中国经济来说,只有让市场回归本位,减少政府不必要的隐形担保和负担,我们的经济才能走的更加稳健,更加具有可持续性;也只有让市场参与者明白,你的投资和投机不是毫无风险的,要对自身的行为负责,我们的大量市场参与者才能真正成熟起来,真正了解风险与收益并存;从更长久的意义来说,各方的行为和心态逐渐成熟才能真正符合我国经济体量世界第二的,未来经济规模经济第一的身份和地位。最终经济规模、经济素质、居民心态、国民素质都达到一个理想的状态,中华民族的伟大复兴也真正就实现了!

关键词阅读:楼市 印花税 杠杆放大 暴跌

责任编辑:司倩
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